Коммерческая аренда нежилых помещений

Оживление на рынке коммерческой аренды нежилых помещений г. Москвы началось во второй половине 1999 года. Именно с того периода доля предлагаемых к аренде свободных офисных площадей как категории "А" (помещения высшего качества), так и более доступных "В" стала снижаться, и возникший дефицит сохраняется практически до настоящего времени. На сегодняшний день средняя цена за квадратный метр в год помещения класса "А" составляет 500-600 у.е. без НДС, а класса "В" 300-400 у.е. без НДС. Безусловно, что рост ставок аренды офисов в Москве будет продолжаться и в будущем, но уже сегодня этот процесс серьезно замедлился, и это отчетливо видно, если сравнить нынешнюю ситуацию с двумя предыдущими годами. По оценкам риэлторов, сформировавшиеся сегодня средние цены на аренду соответствуют реальным требованиям рынка, и вряд ли стоит ожидать их дальнейшего скачкообразного роста, даже до достижения докризисного уровня. Небольшой рост цен еще будет продолжаться на протяжении одного-двух лет, но в целом, если общеэкономическая и политическая ситуация не изменится в худшую сторону, он не будет превышать 2-3% в год. А это уже признак начала стабилизации. Ситуация на рынке действительно свидетельствовала об этом. Но... В середине лета этого года московские власти ввели новую методику расчета арендной платы за коммерческую недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности. Это не могло не повлиять на уровень ставок аренды площадей у города (в некоторых случаях прогнозируют рост до 400% от начального уровня). Неудивительно, что у участников рынка недвижимости возникли опасения неизбежного скачка цен на аренду коммерческой недвижимости в целом. Чтобы выяснить, насколько обоснованны эти опасения, редакция "ДМ" обратилась в несколько ведущих столичных агентств недвижимости. В общем и целом полученные ответы совпадали. Установление новых "правил игры" с муниципальной собственностью, сказали нам в отделах коммерческой недвижимости агентств "Вавилон", "Миэль" и "Бэст-Недвижимость", вряд ли существенно скажется на повышении арендных ставок на коммерческую недвижимость в целом. Дело в том, что существующие ныне расценки коммерческой аренды определены соотношением реального спроса и предложения на рынке, а поэтому вряд ли кто-то из конечных арендаторов станет платить больше, чем это стоит на самом деле. Более того, вся эта новая методика направлена как раз на то, чтобы прибыль, которую до этого получали посредники, отдающие недвижимость в субаренду и играющие на существенной разнице цен, получал напрямую город. В целом можно ожидать, что арендаторы городской собственности, сдающие арендуемые помещения в субаренду, с 1 января существенно потеряют в доходах и будут вынуждены либо как-то компенсировать убытки (но не за счет повышения ставок субаренды - выше рыночных их сделать не получится), либо возвратить арендуемые помещения городу. Таким образом, рынок коммерческой аренды приобретает еще большую актуальность - с нового года уже не останется "льготной" ниши, которую до сих пор составляли помещения, находящиеся в муниципальной собственности. Покроет ли существующее предложение возможный рост спроса? Если говорить об офисах класса "В", а именно они представляют наибольший интерес для малого бизнеса, то сама стабилизация расценок на их аренду происходит благодаря наметившемуся сегодня росту предложения таких помещений. Нынешняя политика московского правительства нацелена на поддержку строительства и реконструкции офисных зданий именно класса "В", как наиболее перспективного. К примеру, совсем недавно был введен в эксплуатацию офисный центр класса "В" общей площадью 6100 кв. метров, расположенный на 2-й Звенигородской улице. Он был практически полностью сдан в аренду еще до окончания его строительства. Это объясняется отличными потребительскими качествами предлагаемых офисов при относительно доступных ценах (350-400 у.е. в год за кв. метр, включая коммунальные платежи и НДС). Подобные центры продолжают возводиться и реконструироваться и в других районах столицы. Бесспорно, что для многих малых предпринимателей даже такие ставки на аренду оказываются порой неподъемными. Но напомним, что в отличие от высококлассных офисов класса "А", традиционно располагающихся в престижных и "дорогих" округах города (Центр, Запад, Юго-Запад), доступный и вполне пригодный для работы офис класса "В" можно найти в Южном, Юго-Восточном, Восточном, Северо-Западном округах Москвы. Как правило, такие офисы располагаются на первых этажах жилых зданий, в помещениях НИИ или заводоуправления, в бывших цехах или административных зданиях. Нижняя ценовая планка на подобный офис в рабочем состоянии составляет около 200 у.е. за кв. метр, что вполне доступно даже для совсем небольшого бизнеса. Так что для желающих арендовать менее престижные, но и более дешевые офисные помещения на сегодняшнем рынке коммерческой недвижимости столицы существует огромное число вариантов.